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行業(yè)百科

南昌消防工程解析
、成本管控及成本優(yōu)化要點分析

作者： 發(fā)布時間：2024-11-02 10:35:43點擊：7734

信息摘要：

隨著我國城市化進程的不斷加快

，建筑防火與消防安全已經(jīng)成為我國亟待解決的問題，近幾年消防工程規(guī)范要求不斷加碼
，因而消防工程成本也在不斷提高


消防工程占建安成本的5%左右

，雖然成本占比不低，但由于專業(yè)獨特性以及其行業(yè)半壟斷性
，例來不是成本控制
、成本優(yōu)化的重點


隨著房地產(chǎn)企業(yè)向管理要紅利時代的到來，消防工程成為成本控制

、成本優(yōu)化的洼地
，如何做好消防工程的成本控制，如何挖掘消防工程的成本優(yōu)化空間
，今天就跟大家分享一下消防工程成本管理


消防工程基礎知識解析

1. 消防工程的組成

消防工程系統(tǒng)主要分三大部分：消防水

、消防電、消防風

image.png

1.1 消防水系統(tǒng) 

消防水系統(tǒng)有兩類：手動水滅火系統(tǒng)和自動水滅火系統(tǒng)


1.1.1 手動水滅火系統(tǒng)

手動滅火系統(tǒng)顧名思義

，是通過人工的方式使用的滅火系統(tǒng)
，主要包括

① 室外消火栓系統(tǒng)：由室外消火栓、管道

、閥門等組成
。

② 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：由室內(nèi)消火栓、閥門

、管道
，消防泵、消防水箱
、穩(wěn)壓設備等組成
。

③ 消防炮滅火系統(tǒng)：由消防炮、管道、泵等組成

④ 滅火器


1.1.2 自動滅火系統(tǒng)

自動滅火系統(tǒng)是通過儀器偵測火情并進行自動滅火的系統(tǒng)

主要包括：閉式系統(tǒng)

、開式系統(tǒng)
、氣體滅火系統(tǒng)


1.1.2.1 閉式系統(tǒng)包含

① 濕式自動噴水滅火系統(tǒng)：由噴頭、閥門

、水流指示器
、末端試水裝置、噴淋泵
、管道
、水箱、穩(wěn)壓設備等組成
。

② 干式自動噴水滅火系統(tǒng)：由噴頭

、閥門、水流指示器
、末端試水裝置
、噴淋泵、管道
、水箱
、穩(wěn)壓設備、空壓機等組成
。

③ 預作用自動噴水滅火系統(tǒng)：由噴頭

、閥門、水流指示器
、末端試水裝置、噴淋泵
、管道
、水箱、穩(wěn)壓設備
、空壓機
、火災探測系統(tǒng)等組成。   

④ 自動噴水—泡沫聯(lián)用滅火系統(tǒng)：由噴頭

、閥門
、水流指示器、末端試水裝置
、噴淋泵
、管道、水箱
、穩(wěn)壓設備
、泡沫罐、泡沫混合裝置、泡沫發(fā)生器
、電磁閥
、泡沫噴頭系統(tǒng)等組成。

⑤ 大空間消防炮自動滅火系統(tǒng)：由自動水炮

、電磁閥
、管道、泵等組成
。


1.1.2.2  開式體統(tǒng)包含

① 雨淋系統(tǒng)：由雨淋閥

、開式噴頭、管道
，傳動裝置
、泵等組成。      

② 水噴霧系統(tǒng)：由水噴霧噴頭

、管道
、閥組、泵等組成

③ 高壓細水霧系統(tǒng)：由水噴霧噴頭

、管道
、閥組、泵等組成


1.1.2.3 氣體滅火系統(tǒng)包含

按滅火藥劑分為熱氣溶膠滅火系統(tǒng)

、七氟丙烷滅火系統(tǒng)
、IG541滅火系統(tǒng)；


按系統(tǒng)形式分為有管網(wǎng)式和無管網(wǎng)式

，有管網(wǎng)式組成為高壓管道
、氣體噴頭、氣體存貯裝置
、氣體驅動裝置
、氣體滅火控制器，無管網(wǎng)式組成為成套柜式氣體滅火裝置
、氣體滅火控制柜
、線管等組成。


1.2  消防電系統(tǒng) 

消防電系統(tǒng)主要包含

① 火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)：由探測器

、聲光報警
、消火栓按鈕、手動報警按鈕
、消防電話
、消防廣播、聯(lián)動模塊
、樓層顯示器
、消防主機
、管線等組成。

② 電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)：由探測器

、監(jiān)控主機
、監(jiān)控分機、管線等組成
。

③ 消防電源監(jiān)控系統(tǒng)：由傳感器

、監(jiān)控主機、監(jiān)控分機
、管線等組成
。

④ 防火門監(jiān)控系統(tǒng)：由監(jiān)控模塊、電動閉門器

、門磁開關
、監(jiān)控主機、監(jiān)控分機
、管線等組成
。

⑤ 防火卷簾/擋煙垂壁/防火門：包含卷簾門、擋煙垂壁

、防火門（鋼制或木質）
，這些都屬于防火分隔設施。

⑥ 應急照明系統(tǒng)：按控制形式分為一般應急照明系統(tǒng)和智能應急照明系統(tǒng)

，一般應急照明系統(tǒng)有應急配電箱
、應急燈、疏散指示牌
、安全出口
、線管等組成；智能應急照明系統(tǒng)由智能應急照明控制器
、智能應急照明配電箱
、智能應急照明UPS電源、帶地址編碼的應急燈
、疏散指示牌、安全出口以及線管等組成


1.3 消防風系統(tǒng) 

由風機

、風管
、風口、風閥
、消聲器等組成

image.png

2. 建筑消防報建

、消防設施報建及消防驗收

2.1 建筑消防報建

各地的規(guī)定不完全相同（如廣州市，廣州市消防工程整體是在單體階段報建

，但番禺區(qū)在規(guī)劃階段報建）
，一般由開放商報建，建筑消防報建是取得施工許可證的必要非充分條件。


在這個階段有很多的內(nèi)容也會定下來：如弱電線路

、防火分區(qū)
；建筑消防規(guī)范為：《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045－95；


2.2 消防設施報建

在消防設施施工前

，一般由施工單位進行報建
，報建后消防局會有批復意見，批復意見對成本的影響非常大
；


2.3 消防驗收

一般在入伙前二個月進行

，按照前二次報建的批復的意見進行檢查，一般消防單位和消防局存在一定的關系
，對于一些未按照批復意見施工的內(nèi)容
，存在一定的回旋余地，但風險較大
。消防驗收的取得竣工備案的必須條件
。


消防工程成本控制要點

1. 影響消防工程成本的重要因素


1.1 材料費

材料費是消防工程成本更大 組成部分，占造價50~70%左右

。材料費包括：

① 主材：例如消防水系統(tǒng)中的管道

、消火栓、噴頭
，消防電系統(tǒng)中的探測器
、報警按鈕、電線
、線管
，防排煙系統(tǒng)中的風管、風閥等等
；

② 設備：例如消防水系統(tǒng)中的消火栓泵

、穩(wěn)壓設備、消防水箱
，消防電系統(tǒng)中得各種終端主機
、區(qū)域分機，防排煙系統(tǒng)中的風機
；

③ 輔材：例如消防水管道各種油漆

、螺紋管用生料帶、電線和報警設備用焊絲焊錫等均為輔材
。


影響材料費的因素有很多

① 品牌：影響價格最重要的因素是品牌

，同一種材料設備，不同品牌之間的價格可能相差數(shù)倍
。

例如同規(guī)格的“點式電感煙火災探測器”其價格因品牌不同可以從350元/只到1300元/只不等

整理了一個部分材料品牌的表格

，供大家選用時參考


image.png

② 時間：影響材料價格另一個最重要因素就是時間

。比如鋼材價格對鍍鋅鋼管價格的影響、銅材對電線價格的影響
，還有氣體滅火藥劑原料對氣體滅火系統(tǒng)造價的影響
，都是隨時間變化而變化。要時刻關注相關原材料的市場波動
。

③ 區(qū)域：影響材料價格第三個因素就是區(qū)域

。相對前兩個因素，區(qū)域對價格的影響不算大
。但也不容忽視
。例如焊接鋼管，同一種材料
，不同地區(qū)
，更高 價比更低 價高出20%多

④ 數(shù)量：影響材料費另外一個因素就是數(shù)量，數(shù)量多少決定材料總價高低

。


1.2 人工費

人工費是消防工程成本第二大組成部分

，占造價10~20%左右。影響人工費的因素無外乎就是工日單價和工日
，工日的決定因素在于進度安排及工作效率等
。而人工單價隨時間變化。


2. 消防工程成本控制要點

消防工程的成本控制分階段進行

，設計階段
、實施階段、復盤階段
，成本控制重心應該前置

2.1 設計階段

2.1.1 方案優(yōu)選

在已有的幾種設計方案中

，在滿足消防功能的基本要求（至少保證驗收能夠通過）的基礎上，合理選擇更優(yōu) 方案
。

比如自動噴淋系統(tǒng)

，是采用一般濕式系統(tǒng)，還是預作用系統(tǒng)
、甚至是高壓細水霧系統(tǒng)
，火災報警采用國內(nèi)系統(tǒng)還是國外系統(tǒng)、應急照明采用普通的還是智能的
，氣體滅火采用氣溶膠系統(tǒng)還是七氟丙烷系統(tǒng)都對成本有影響
。


2.1.2 限額設計

根據(jù)歷史工程估算指標進行成本限額，以備在工程施工過程中進行成本比對

、分析、預判
、糾偏
、檢查
。

比如根據(jù)已往消防工程單方造價，可以測算出將建項目的目標成本

，然后以目標成本為核心
，制定出分系統(tǒng)分階段的細化成本目標，用于成本比對及招標控制


2.1.3 系統(tǒng)比對

消防工程同一工作內(nèi)容可能有多種系統(tǒng)方式

，在設計時盡可能多的列舉解決方案
，并對方案進行比選，選擇經(jīng)濟適用的方案


2.1.4 通用優(yōu)化

消防工程是安裝工程的一部分

，大量優(yōu)化措施可參見《小專業(yè)也能省大成本
，安裝專業(yè)成本優(yōu)化控制點》

2.2 實施階段

2.2.1 合約管理

工程合同中的多數(shù)條款都涉及工程造價，因此合同條款的簽訂是工程成本的重要環(huán)節(jié)

。

首先在招標過程中

，要重視招標清單及招標控制價的編制，力求招標清單的正確以及招標控制價的合理
。

在簽訂過程中

，要明確雙方責任，并能預測到工程進行過程中的索賠與反索賠
，力求在合同中限制風險和轉化風險
，合理確定合同類型，劃分工作界面
。


2.2.2 二次優(yōu)化

確定南昌消防施工單位后要跟消防單位充分溝通

，消防工程是個半壟斷行業(yè)，南昌消防施工單位或多或少有一定公關能力
，而他們往往也有不少優(yōu)化方式
，在保證質量安全以及驗收的情況下，盡可能的對方案進行優(yōu)化


2.2.3 材料選型

材料價格的控制體現(xiàn)在材料設備品牌選擇

、價格漲幅的考慮等方面
。

一方面，合理選擇材料設備品牌

，由于消防是客戶感知度極低的工程
，因而在設備及材料選型中應本著務實的態(tài)度，在確保安全和能夠通過驗收的前提下
，盡可能選擇低檔的材料和設備

另一方面

，記錄材料設備價格的漲跌情況，以便后期承包方的索賠能有據(jù)可依
，另外還能適當預測漲跌并及時調(diào)整采購計劃
，比如在得知消防工程某一原材料價格有上漲趨勢時，將招標工作計劃提前


2.2.4 人工費的控制

制定先進合理的企業(yè)內(nèi)部勞動定額

，嚴格執(zhí)行勞動定額
，提高生產(chǎn)工人的技術水平和作業(yè)隊的組織管理水平
，加強勞務分包合同管理，堅持人工費量算對比和臺賬制度


2.3 復盤階段

成本總結：工程完工后

，進行成本分析
，累計數(shù)據(jù)及經(jīng)驗，以便往后往后工程估算使用



消防工程成本優(yōu)化措施


1. 消火栓系統(tǒng)

① 盡量地下及地上部使用同一個回路

；例：某項目地下及地上分開設置回路
，導致干管增加；


② 若市政用水能夠滿足室外消防栓的要求

，則要盡量使用市政用水
，不從消防水池供水；（可以節(jié)省從消防水池到室外消防栓的距離）
；見規(guī)范：7.3.3
；


③ 室內(nèi)消火栓的布置原則：同層相鄰兩個消火栓的水槍的水柱同時達到被保護范圍內(nèi)的任何部位。一般水帶的長度為25M

，則以25M畫圓
，看否有二支以上水槍覆蓋的位置，以確定是否存在設置過密
；見規(guī)范：7.4.2
；


④ 地上消火栓盡量使用一根豎管，使用雙槍的消火栓

，更好 在天面可以循環(huán)
，這樣更容易通過消防驗收；見規(guī)范：7.4.2
；


⑤ 消火栓應采用同一型號規(guī)格

。消火栓的栓口直徑應為65mm，水帶長度不應超過25m
，水槍噴嘴口徑不應小于19mm
。見規(guī)范7.4.6.6；


⑥ 無可燃物的設備層不用設置室內(nèi)消火栓

，見規(guī)范：7.4.6


⑦ 是否設置高低區(qū)：消火栓栓口的靜水壓力不應大于1.00MPa

，當大于1.00MPa時，應采取分區(qū)給水系統(tǒng)
。消火栓栓口的出水壓力大于0.50MPa時
，應采取減壓措施。若設置了高低區(qū)
，可以讓設計院提供計算過程
。見規(guī)范：7.4.6.5


2. 自動噴淋系統(tǒng)

① 噴淋系統(tǒng)中采用濕式報警系統(tǒng)較簡單，價格便宜；


② 噴淋系統(tǒng)中核算噴頭的個數(shù)是否合理

，則用總布置面積除以總的噴個個數(shù)
，查規(guī)范7．1．2中的單個噴頭的保護面積，若偏小很多
，則存在優(yōu)化的空間；規(guī)范7．1．2
；


③ 輕危險級

、中危險級場所中配水支管、配水管控制的標準噴頭數(shù)不應超過規(guī)范8.0.7的規(guī)定：拿中危險級場所舉例：DN25控制1個
、DN32控制3個
、DN40控制4個、DN50控制8個
、DN65控制12個
、DN80控制32個、DN100控制64個
，主管更大 至DN150
，見規(guī)范8.0.7；


3. 消防水泵房工程

、生活水泵房工程

① 同一時間內(nèi)只考慮一次火災的高層建筑群的要盡量共用消防水池

、消防泵房、高位消防水箱
。消防水池
、高位消防水箱的容量應按消防用水量更大 的一幢高層建筑計算。且應設置在高層建筑群內(nèi)更高 的一幢高層建筑的屋頂更高 處
，也就是說按照開發(fā)順序及節(jié)奏要注意控制
，見規(guī)范：7.3.5


② 消防泵房設置的位置盡量設置在建筑群的中間，減少通往各棟高層的管道長度

；例如城南消防泵房設置在會所位置
，21#、22#及23#及萬匯樓的消防需要從會所處接出
，增加了干管的長度
；


③  噴淋水泵接合器設置的位置在靠近消防車道的同時盡量靠近水泵房，減少干管的長度

。由于消防干管在地下室沿墻邊有循環(huán)干管
，則位置可自由設置；見規(guī)范：7.4.5


4. 防排煙系統(tǒng)及防火分區(qū)

① 排煙系統(tǒng)中最影響造價的因素是否設置機械排煙系統(tǒng)

，若采用自然排煙則無需設置排煙風機
。要注意二個方面：1、在設置地下室盡量采用敞開式或者半敞開式
；2
、在消防報設施時注意公關
，盡量減少排煙系統(tǒng)；


② 當裙房以上部分利用可開啟外窗進行自然排煙

，裙房部分不具備自然排煙條件時
，其前室或合用前室應設置局部正壓送風系統(tǒng)。見規(guī)范：8.4.3
，例如：花城23#組團走火樓梯則采用自然排煙的形式
，而6C（B1-B2）則采用正壓送風系統(tǒng)，由于6C（B1-B2）走火樓梯無開啟外窗
；


③ 設置機械排煙的地下室

，應同時設置送風系統(tǒng)，且送風量不宜小于排煙量的50%
。所以地下室排煙是否設置非常關鍵
。見規(guī)范：8.4.11


④ 當高層建筑與其裙房之間設有防火墻等防火分隔設施時，其裙房的防火分區(qū)允許更大 建筑面積不應大于2500m2

，當設有自動噴水滅火系統(tǒng)時
，防火分區(qū)允許更大 建筑面積可增加1.00倍。見規(guī)范：5.1.3
；


⑤ 若設置防火及防煙分區(qū)

，則需要增加防火卷簾（盡量減少拐角，拐角增多則電動機也會增多）
，有幾個分區(qū)則需要設幾套排煙及送風系統(tǒng)
，則防火及防煙分區(qū)盡量少設置或者不設置；（在報土建消防就確定）
；


⑥ 設置風機時建議送風及排風的風機二合一

，這樣減少設備房的面積，還可以減少設備的數(shù)量
；


⑦ 風機房的設置

，大約需要占用二個車位，則建議每個分區(qū)只設置一個進風機房和一個送風機房
；


⑧ 送風及排風盡量不使用消音靜壓箱

，若必須要設則應該只能用在送風系統(tǒng)中；消音靜壓箱造價較高
；


⑨ 防火及防煙分區(qū)

，對于部分沒有停車位的地方，則直接用砌磚及防火門代替防火卷簾
，成本會減少不少
。


5. 自動報警系統(tǒng)

① 自動報警系統(tǒng)室外控制電纜的長度主要取決于控制中心的位置，則控制中心的位置非常重要，而控制中心的選擇還與開發(fā)的先后順序及各期交樓時間有關系

，這些因素需要綜合考慮
。


② 為了消防驗收，報警設備需要提前安裝

，驗收完成后需要拆除
，往往需要通過發(fā)指令解決，建議直接在招標清單中明確
；


③ 柴油發(fā)電機房采用七氟丙烷氣體滅火


6. 其它方面

① 設計深度不夠

，各專業(yè)圖紙矛盾，內(nèi)部溝通不夠
；

② 優(yōu)化的時間前置，很多的內(nèi)容在建筑階段都需要確定

；

③ 施工方建議消防圖紙單獨出圖

，不要和其它專業(yè)的混在一塊，一是方便報建（消防局一般只要求提供消防圖）
；二是避免曬多余的圖紙
；





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